あとから知った両手仲介｜営業活動報告書から見えた仲介の仕組み【40㎡マンション売却体験記⑤】
はじめに
マンションの売却が無事に終わり、パンタ母は不動産会社の担当者にとても感謝していました。
査定から売却活動、契約、引渡しまで大きなトラブルもなく、私が思っていたよりも数百万も高かった査定価格のまま、値引き対応することなく売却できたからです。
月日がたち、ブログを書くために契約書や営業活動レポートを読み返してみると、当時はあまり意識していなかった「仲介の仕組み」が見えてきました。
今回は、私が選んだ専任媒介契約と、後から改めて考えた「両手仲介」についてお話しします。
私が選んだのは専任媒介契約でした
売却を依頼する際、媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があることを不動産会社から説明していただきました。
私はその中から専任媒介契約を選びました。理由は、レインズに登録されることで、多くの不動産会社から購入希望者を探してもらえると考えたからです。
結果として約3か月で12件の内覧があり、売却活動は順調に進みました。
営業活動レポートが物語っていたこと
不動産会社から定期的に届いていた営業活動レポートには、
- レインズへの登録日
- レインズからダウンロードされた件数
- 広告掲載の内容
- 競合物件の状況
- 他社からの問い合わせ
- 内覧の状況
- 購入を見送った理由
- 担当者のコメント
などが丁寧に記録されていました。
売却当時は、この報告書にはさっと目を通す程度で、内容をしっかり読み込んではいませんでした。しかし、十数年後に読み返してみると、不動産会社がどのような営業活動を行っていたのかがよく分かる記録になっていました。
書類を残しておいたことで、当時の状況を具体的に振り返ることができています。
「当社」という一言から分かったこと
営業活動レポートを読んでいると、最終的に購入された方について「当社」という記載がありました。
購入されたのは近くの賃貸住宅にお住まいで、ご自身が住むマンションを探されていた方です。
当時は特に気にしていませんでしたが、この記録を見て、買主様は不動産会社へ直接問い合わせをされ、不動産会社が売主と買主の双方を仲介する「両手仲介」という形で契約が成立していたことが分かりました。
両手仲介について思うこと
不動産売却について調べると「両手仲介」という言葉があることを知りました。両手仲介にはさまざまな意見があるようです。
当時の事を思い出してみると、内覧の際、他社から紹介された方への対応と、不動産会社へ直接お問い合わせいただいた方への対応では、少し印象が違って見える部分もありました。
売主と買主の両方から仲介手数料をいただけるのであれば、自社のお客様により丁寧な対応をしたくなる気持ちも理解できます。
「囲い込み」は感じませんでした
専任媒介契約においては、「囲い込み」という言葉もあるようです。
囲い込みとは、売主から依頼を受けた物件について、他社からの紹介を十分に受け付けず、自社で買主も見つけようとする営業手法です。
しかし、私自身の売却では、結果として両手仲介にて不動産会社は売主買主の両方から仲介手数料を取得できる形となっていましたが、囲い込みをされた印象はありませんでした。
定期的に提出された営業活動レポートには、レインズへの登録や広告掲載の記録があり、実際に他社不動産会社から問い合わせがあった複数の購入希望者が内覧に来られています。また、自社のお客様から値引き交渉があった際も、担当者は価格を維持する方向で交渉してくださり、結果として、査定時に提示された価格そのままの金額で売却することができています。
補足:「囲い込み」という行為そのものを直接罰する法律はありませんが、専任媒介契約・専属専任媒介契約を結んだ物件をレインズに登録しないことは宅建業法違反にあたります。また2025年1月の法改正により、レインズ上の販売状況(ステータス)が実態と異なる場合も処分の対象になるようになりました。
今でも担当者には感謝しています
不動産会社の担当者には、今思い出しても感謝しています。
売却活動だけでなく、売却後の確定申告で利用できる3,000万円特別控除についても担当者から教えていただきました。そのおかげで、制度を利用して確定申告を行うことができました。あの時教えてもらっていなければ、高い税率での税金を払うことになっていたと思います。
この体験談でお伝えしたいのは、「両手仲介が良い」「悪い」という話ではありません。
売主として仲介の仕組みを知り、営業活動の内容を確認しながら、不動産会社と一緒に売却を進めることが大切だと改めて感じました。
まとめ
当時の私は、不動産会社を信頼し、安心してマンション売却を進めていました。
契約書や営業活動レポートを十数年後に改めて読み返すことで、その時には見えていなかった仲介の仕組みが分かり、当時の営業活動も振り返ることができました。書類は、売却したときだけのものではなく、あとになって新しい発見や学びを与えてくれるものでした。
これからマンションを売却される方には、契約書や営業活動の報告書を大切に保管しておくことをおすすめします。その時はふわっとしていても後から見返すととても面白いですよ。
次回は、マンション売却の確定申告で利用した「3,000万円特別控除」と、譲渡益が児童手当に影響してしまった実体験についてお話しします。
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【はじめての不動産売却、40㎡マンションで学んだこと｜一覧リンク】
家を売ることを決意したものの、「何も知らなかった」状態からスタートしたマンション売却体験記です。これからマンション売却をされる方にとって、少しでもお役に立てれば嬉しく思います。
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