3,000万円特別控除と確定申告｜譲渡益と児童手当の実体験【40㎡マンション売却体験記⑥】
はじめに
マンションの売却は、売買契約が終わればすべて完了というわけではありません。
パンダ母にとって本当の意味で「売却が終わった」と感じたのは、翌年の確定申告を終えたときでした。
今回は、マンション売却後に経験した「3,000万円特別控除」と確定申告、そして当時思いもよらなかった児童手当への影響について、実体験をお話しします。
売却して利益が出ると税金が気になる
マンションは、購入から約3年で売却しました。
査定価格は購入時より数百万円高く、その価格で売却することができましたが、売却価格がそのまま利益になるわけではありません。購入時の価格や売却にかかった費用などを差し引いて譲渡所得を計算し、その金額に応じて税金がかかります。
十数年前の私は、税金についてほとんど知識がありませんでした。
「利益が出たら、かなり税金がかかるのでは…。」
そんな不安もありました。
所有期間3年は「短期譲渡所得」だった
あとになって知ったのですが、不動産を売却したときの税率は、所有期間によって大きく変わります。
所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、税率は約39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)です。一方、5年を超える「長期譲渡所得」であれば、税率は約20.315%とほぼ半分になります。
購入から約3年での売却だったので、まさにこの「短期譲渡所得」に該当していました。
「思っていたより高い税率がかかるのかもしれない…。」
そう感じたのを覚えています。
不動産会社から教えてもらった「3,000万円特別控除」
そんな私に、不動産会社の担当者が教えてくださったのが、
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」
という制度でした。
マイホームを売却した場合、一定の条件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。この特別控除は、短期譲渡所得・長期譲渡所得のどちらであっても、所有期間に関係なく使うことができます。
当時は制度の内容まで詳しく理解していたわけではありませんでしたが、
「そんな制度があるんだな。」
と安心したことを覚えています。
今振り返ると、この制度を教えていただけたことは本当にありがたかったです。
初めての確定申告
マンションを売却した翌年、初めて譲渡所得の確定申告を行いました。
会社員だった私は、それまで医療費控除などの申告をしたことはありましたが、不動産売却の申告は初めてです。
まずは自分で、契約書や領収書など必要書類を集めながら、国税庁の確定申告書等作成コーナーを使って申告書を作成しました。
教えていただいた「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」も行い申告書を作ってみると、譲渡所得としては3,000万円に遠く及ばない金額だったため、この特別控除によって課税対象の譲渡所得はゼロになり、結果として税金を支払う必要はありませんでした。
作成した申告書は印刷をして税務署に提出しました。今はe-Taxで送信ボタンを押せば提出完了ですが、最後の最後で本当にこの作成内容に問題がないか点検してもらえればと思い税務署へ持参しました。
今でも当時の申告書控えや資料は大切に保管してあり、十数年後に読み返すと、「この書類はこういう意味だったのか」と新たな発見があり、ブログを書くうえでも大きな助けになっています。
思いもよらなかった児童手当への影響
3月に確定申告を終え、これでマンション売却は終わったと思っていました。
ところが、その翌年の9月に児童手当の受給者が変更の通知が届くという思いもよらない出来事がありました。
当時は制度上の所得判定の仕組みもよく分かっておらず、
「なぜ受給者が変わったのだろう?」
と、とても不思議に思いました。
その後、資料を調べたり制度を確認したりする中で、マンション売却による譲渡所得が影響していたことが分かりました。「3,000万円特別控除で税金はゼロになったはずなのに、なぜ児童手当に影響したのか」このあたりの詳しい経緯や、当時の制度ならではの事情については、こちらで詳しくお伝えしています。
▼関連記事
https://happypanda.tokyo/2026/08/05/post-2468/売却価格だけで判断してはいけない
マンションを売却すると、多くの人は「いくらで売れるのか」に目が向きます。もちろん、それはとても大切なことです。
しかし実際には、
- 譲渡所得
- 特別控除
- 確定申告
- 税金
- 各種制度への影響
など、売却後に考えなければならないことも少なくありません。
私自身、この経験を通して、売却価格だけでなく、その先にある税金や制度まで見据えておくことの大切さを学びました。
まとめ
マンション売却では、希望価格で売却できたことだけでなく、3,000万円特別控除を利用できたことも大きな安心につながりました。
一方で、譲渡所得が児童手当に影響するという、当時は予想していなかった出来事も経験しました。
不動産売却は、契約や引渡しが終われば終わりではありません。税金や各種制度まで含めて考えることで、初めて「売却が完了した」と言えるのだと思います。
次回はいよいよ最終回です。十数年後に国土交通省の不動産価格情報を調べてみると、当時売却したマンションは驚くような価格になっていました。それでも私が「あのとき売却して良かった」と思っている理由を、最後にお話ししたいと思います。
最後までお読みいただきありがとうございます。
この記事が参考になりましたら、応援クリックいただけるとうれしいです。
「未来の家族ノート」では、実体験をもとにこどもの学び・資産形成・親の老後について発信しています。
【はじめての不動産売却、40㎡マンションで学んだこと｜一覧リンク】
家を売ることを決意したものの、「何も知らなかった」状態からスタートしたマンション売却体験記です。これからマンション売却をされる方にとって、少しでもお役に立てれば嬉しく思います。
- 第1回 売るか貸すか?子どもの誕生で住み替えを決断
- 第2回 査定は2社だけ!購入価格より数百万円高かった体験談
- 第3回 住みながらのマンション売却｜3か月で12件の内覧があった体験談
- 第4回 初めてのマンション売買契約｜契約書を十数年後に読み返して分かったこと
- 第5回 あとから知った両手仲介｜営業活動報告書から見えた仲介の仕組み
- 第6回 3,000万円特別控除と確定申告｜譲渡益と児童手当の実体験
- 第7回 マンション価格は倍になっていたかも?それでも売却を後悔しない理由
▼あせて読みたい