物件状況等報告書とは？中古マンション売却で実際に記入した内容
はじめに
マンションを売却するとき、売買契約書以外にも、いくつかの書類を作成します。
パンダ母が十数年前に40㎡のマンションを売却したときにも、売買契約書と一緒にいくつかの書類を確認しました。その中の一つが、「物件状況等報告書」です。
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https://happypanda.tokyo/2026/07/29/post-2438/当時は不動産売却が初めてだったこともあり、担当者から説明を受けながら記入しました。
十数年後に書類を読み返してみると、「これは、売主が知っている物件の状態を買主に伝えるための大切な書類だったんだ」と改めて感じました。
今回は、私が実際にマンション売却で作成した「物件状況等報告書」について、当時の体験を振り返ります。
物件状況等報告書とは？
物件状況等報告書は、売主が把握している物件の状態や過去の状況などを買主に伝えるための書類です。
中古住宅の場合、新築住宅とは違って、これまでの使用状況や修繕履歴、設備の状態など、売主だからこそ分かることがあります。そこで、売主が知っている物件の状況を確認し、買主に伝えるために、このような書類を作成します。
実際に記入したのはどんなこと？
私の記憶では、物件について、
- 雨漏りなどの状況
- 建物や室内について気になること
- 過去の修繕などに関すること
- 周辺環境について知っていること
- その他、買主に伝えておくべき事項
などを確認していきました。
中古マンションを売却する以上、「何も問題ありません」と簡単に済ませるのではなく、自分が知っていることを一つずつ確認していく必要があります。当時は担当者から説明を受け書き方を確認しながら記入したので、「ここはどういう意味ですか？」と確認しながら進めた記憶があります。
「現状有姿」なら何も書かなくてもいい?
私の売買契約書には、物件について「現状有姿」という内容が記載されていました。
当時の私は、「中古マンションなのだから、今の状態のまま引き渡すということなのかな」くらいに考えていましたが、契約書や物件状況等報告書を読み返してみると、「現状有姿だから、物件について知っていることを何も説明しなくてよい」という意味ではないことが分かります。
中古住宅の売買では、現在の状態を前提として売買することと、売主が知っている重要な事実を買主に伝えることは別の問題です。そのため、物件状況等報告書には、知っていることを正確に記載することが大切なのだと思います。
契約書には「瑕疵担保責任」の期間も記載されていました
売却した当時は、現在の「契約不適合責任」という言葉ではなく、契約書には「瑕疵担保責任」という言葉が使われていました。
そして、契約書では、一定の不具合について、引渡しから3か月という期間が設定されていました。「引き渡した後にも、一定期間は売主として対応しなければならない場合があるんだな」という程度の理解でした。
今になって契約書を読み返すと、中古住宅の売買では、契約時に物件の状態をきちんと確認しておくことが重要だったのだと改めて感じます。
「なぜ3か月なのだろう?」と思って調べてみましたが、期間の根拠を明記した公式な資料は見つかりませんでした。
個人が売主の場合、瑕疵担保責任(契約不適合責任)の期間について法律上の決まりはなく、売主と買主の合意によって自由に設定できます。1か月でも6か月でも、あるいは免責(責任を負わない)とすることも可能です。それでも複数の不動産関連の解説記事で「3か月程度とすることが多い」という同じ相場観が紹介されており、私の契約もこの一般的な相場に沿ったものだったようです。
つまり「3か月あれば大抵の不具合が分かる」という統計的な根拠があるわけではなく、業界内で定着してきた慣行的な期間、というのが正確なところだと思います。
なお、契約書には、この「3か月」とは別に、主要設備については「引渡しから7日以内」という取り決めもありました。この2つの期間の違いについては、こちらの記事で詳しく整理しています。
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物件状況等報告書と主要設備一覧表は別の書類
ここも、今回改めて資料を整理していて気付いたポイントです。
マンション売却では、「物件状況等報告書」と「主要設備一覧表」は、似ているようで役割が異なります。
物件状況等報告書は、物件全体の状況について確認するもの。一方、主要設備一覧表は、給湯器やキッチン、浴室、トイレなど、主要な設備について確認するものです。
私の場合も、この2種類の書類がありました。どちらも「物件の状態を確認する書類」なので混同しやすいのですが、分けて考えると分かりやすくなります。
十数年後に読み返して分かったこと
契約当時は、担当者から説明を受けながら書類を確認し、内容を理解したうえで手続きを進めました。ただ、初めての不動産売却です。専門用語も多く、すべての意味を深く理解していたわけではありません。
それから十数年、契約書や物件状況等報告書を読み返してみると、当時とは違う視点で内容を見ることができました。
「あのとき担当者が説明していたのは、こういう意味だったのか。」
「この書類は、買主との認識の違いを防ぐためにも大切だったんだな。」
そんな発見がありました。
まとめ
物件状況等報告書は、中古マンションを売却する際に、売主が把握している物件の状況を買主に伝えるための大切な書類です。
私自身、当時は説明を受けながら記入しましたが、十数年後に読み返すことで、その意味を改めて実感しました。
また、私の契約では、物件の瑕疵担保責任についての3か月と、主要設備についての7日以内という取り決めが別々に設定されていました。この2つは対象が違うため、同じものとして考えないことが大切です。
中古マンションの売却を考えている方は、売買契約書だけでなく、物件状況等報告書や主要設備一覧表などの書類も、内容を確認したうえで大切に保管しておきましょう。
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