【完全版】40㎡マンション売却体験記｜売るか貸すかから確定申告まで全13記事

節約と投資とお金不動産

マンションを売却するとき、

「いくらで売れるんだろう？」

「不動産会社はどうやって選べばいい？」

「住みながらでも売却できる？」

「売買契約では何を確認すればいい？」

「売却して利益が出たら税金はどうなる？」

そんな疑問が次々に出てきます。

私自身、十数年前に40㎡のマンションを売却しました。

独身時代に思い切って購入したマンション。その後、結婚して子どもが生まれ、40㎡では少し手狭に感じるようになりました。

そこで、子どもの保育園入園前の3月末までに引っ越せるよう、70㎡以上のマンションへの住み替えを決断。新居を購入した後、以前住んでいた40㎡マンションの売却活動を始めました。

購入から約3年の築浅物件で、駅から徒歩5分圏内。「売れないことはないだろう」と思っていましたが、実際に売却活動を始めてみると、売却にはいろいろな判断が必要でした。

売るのか、それとも賃貸にするのか。不動産会社はどこに頼むのか。査定価格は本当に適正なのか。住みながらの売却はどうだったのか。売買契約では何を確認するのか。そして、売却後には確定申告や児童手当への影響までありました。

さらに十数年後、当時の契約書や営業活動報告書、売却に関する書類を読み返してみると、当時は気づかなかったことも見えてきました。

このシリーズでは、実際の売却体験と、十数年後だからこそ分かったことをまとめています。

40㎡マンションを売却することになった理由

もともとは、独身時代に「清水の舞台から飛び降りる」ような気持ちで購入した40㎡のマンションでした。

駅から徒歩5分圏内、築3年ほど。夫婦二人で暮らすには、特に不満のない住まいでした。

ところが、子どもが生まれると生活が変わります。少しずつ荷物も増え、「この家、ちょっと狭いかな？」と感じるようになりました。

そこで、子どもの保育園入園前の3月末までに引っ越せるよう、70㎡以上のマンションを購入。新居が決まった後に、40㎡マンションの売却活動を始めました。

このとき最初に悩んだのが、「売却するのか、それとも賃貸にするのか」という問題でした。

このシリーズで分かること

このシリーズでは、40㎡マンションの売却について、

  • 売却か賃貸かで迷ったこと
  • 不動産会社を2社だけ比較したこと
  • 査定額が購入価格より数百万円高かったこと
  • 住みながら売却したこと
  • 3か月で12件の内覧があったこと
  • 売買契約で実際に確認したこと
  • 買換え特約が付いたこと
  • 専任媒介契約を選んだこと
  • 十数年後に両手仲介だったことに気づいたこと
  • 3,000万円特別控除を利用して確定申告したこと
  • 譲渡所得が児童手当に影響したこと
  • 十数年後に当時のマンション価格を調べて驚いたこと

などを、実体験をもとに紹介しています。

40㎡マンション売却体験記・本編7記事

まずは、マンション売却の流れに沿って読める7記事です。

① 売るか貸すか?子どもの誕生で住み替えを決断

40㎡マンションを売却することになったきっかけからスタート。新居を購入した後、以前のマンションを「売るのか、貸すのか」で悩みました。

賃貸にすれば将来的な収入になるかもしれません。一方で、固定資産税やローン、設備故障への対応、大家業への不安もありました。

最終的に私がどのように判断したのか、その理由を振り返っています。

② 査定は2社だけ!購入価格より数百万円高かった体験談

ポストに入っていた「マンション査定しませんか」という広告の不動産会社と、マンションを購入したときの不動産会社。私が最初に相談したのは、この2社だけでした。

当時は一括査定サイトの存在すら知りませんでした。そして査定額を見てびっくり。購入時より数百万円高い金額が提示されました。最終的には、その査定額で売却することができました。

③ 住みながらのマンション売却｜3か月で12件の内覧があった体験談

売却中も、私たちはそのマンションに住んでいました。夏頃から売り出しを開始し、約3か月の間に12件の内覧がありました。

投資目的と思われる方、親子で見学に来られた方、初めて内覧するという方など、さまざまな購入検討者がいました。内覧したものの購入には至らなかった方もいます。

「なぜ候補から外れたのか」という営業活動の記録も、十数年後に残された資料から分かりました。

④ 初めてのマンション売買契約｜契約書を十数年後に読み返して分かったこと

買主が決まり、年末に不動産会社の店舗で売買契約を結びました。決済は翌年3月、買主のローン実行銀行で行いました。

今回の住み替えでは、売主側に買換え特約が設定されました。初めての経験だったため、不動産会社の担当者に説明してもらいながら契約書を確認しました。

それから十数年。契約書を読み返すことで、当時は気づかなかった契約内容が見えてきました。

⑤ あとから知った両手仲介｜営業活動報告書から見えた仲介の仕組み

私が選んだのは専任媒介契約でした。レインズに登録されれば、ほかの不動産会社からも買主を探してもらえると思ったからです。

当時は「両手仲介」という言葉さえ知りませんでした。自分の取引が実際に両手仲介だったことに気づいたのも、十数年後に当時の営業活動報告書を読み返してからでした。「当社」という記載や、問い合わせへの対応記録などから、当時の仲介の流れが少しずつ見えてきました。

一方で、私のケースでは「専任媒介にして囲い込まれていた」という印象はありません。担当者には、売却活動について相談に乗ってもらい、最後まで丁寧に対応してもらったと感じています。

⑥ 3,000万円特別控除と確定申告｜譲渡益と児童手当の実体験

マンションは購入時より高い金額で売却できました。当然、気になるのが税金です。

私は売却した翌年に確定申告を行い、3,000万円の特別控除を利用しました。ところが、ここで思わぬ出来事がありました。マンション売却による譲渡所得が、当時の児童手当の所得判定に影響したのです。

「税金のために確定申告をしたら、児童手当にも影響するの？」当時の通知書などを十数年後に読み返しながら、その経験を振り返っています。

⑦ マンション価格は倍になっていたかも？それでも売却を後悔しない理由

最後は、十数年後だからこそ書ける「その後」の話です。

現在の国土交通省の不動産価格情報を確認してみると、私が売却した頃と比べて、周辺のマンション価格が大きく上昇していました。「もし売らずに持ち続けていたら？」そんなことを考えてしまうほどの価格差です。

それでも私は、あのときの売却を後悔していません。子どもが生まれ、家族にとって必要な広さの住まいへ住み替えた。あの時点では、それが私たち家族にとって必要な選択だったからです。

あわせて読みたい|マンション売却の疑問を深掘り

本編では書ききれなかった、マンション売却に関する具体的な疑問や、実際に経験した手続きについてまとめています。

譲渡所得と児童手当

マンション売却で譲渡所得が出たら児童手当に影響した話

マンションを売却して譲渡所得が出たことで、当時の児童手当がどうなったのか。実際に届いた通知書を十数年後に読み返しながら、当時の経験を振り返っています。

売買契約・特約について

買換え特約とは？住み替えで実際に契約した体験談

私の売却では、売主側に買換え特約が設定されました。新居を購入した後に旧居を売却したため、契約から引渡しまでの間に万が一新居の買換え契約が解除された場合に備えた特約でした。

実際の契約書を十数年後に読み返して、当時どのような条件が設定されていたのかを振り返っています。

売却時に作成した書類について

物件状況等報告書とは？中古マンション売却で実際に記入した内容

中古マンションの売却では、物件の状況について売主が確認する書類があります。私も実際に「物件状況等報告書」を記入しました。十数年前の実物を読み返しながら、どのような内容を確認したのかをご紹介しています。

主要設備一覧表とは？中古マンション売却で必要だった書類を解説

物件そのものの状況を確認する「物件状況等報告書」に対して、こちらは給湯器やキッチンなど、主要な設備について確認するための書類です。私の契約では、主要設備について引渡しから7日以内という取り決めもありました。

物件についての期間と設備についての期間は混同しやすいため、実際の書類をもとに整理しています。

住宅ローン・登記について

住宅ローン完済後、抵当権抹消を自分でやってみました

独身時代に購入したマンションには住宅ローンがあり、抵当権が設定されていました。住宅ローンを完済した後、マンションを売却する前に、私は抵当権抹消登記を自分で行いました。

法務局へ出向いたことは今でも覚えています。かかった登録免許税は2,000円でした。十数年後になって、当時の登記手続きを振り返ってみた体験談です。

結婚で氏名が変わったら?登記名義人の氏名変更登記を自分でやってみた体験談

独身時代に購入したマンションを、結婚後に売却しました。そのため、登記名義人の氏名についても変更が必要になりました。

抵当権抹消と同じタイミングで法務局に申請し、登録免許税のほか、住民票(300円)や戸籍全部事項証明書(450円)などの実費もかかりました。当時、自分で行った氏名変更登記について、残っている資料をもとに振り返っています。

私がこのマンション売却から学んだこと

十数年前、私は「マンションを売る」という経験をしました。

当時は、「いくらで売れるのかな？」「ちゃんと買主が見つかるかな？」「契約書のこの部分はどういう意味なんだろう？」と、一つひとつ不動産会社に教えてもらいながら進めていました。

そして、売却が終われば、それですべて終わったと思っていました。

ところが十数年後、当時の書類を整理してみると、さまざまなことが見えてきました。

営業活動報告書からは仲介の仕組みが見えてきました。契約書からは、当時はなんとなくでしか認識していなかった特約の意味がはっきりと分かりました。確定申告の資料からは、譲渡所得と児童手当の関係を振り返ることができました。

さらに、現在の不動産価格を調べることで、「もし売らずに持っていたら？」という答えのない問いまで出てきました。

マンション売却は「売れたら終わり」ではなかった

マンション売却というと、査定→売却活動→内覧→契約→引渡し、という流れをイメージする方が多いと思います。私も当時はそう思っていました。

でも、実際にはその後に、確定申告→税金→児童手当への影響、がありました。

そして、十数年経ってから、「あのときの契約はどういう意味だったんだろう？」と過去の書類を読み返すこともありました。

不動産は大きなお金が動くからこそ、契約書や関係書類を残しておくことの大切さも実感しています。

これからマンションを売却する方へ

私の売却は十数年前のものです。現在とは不動産価格も制度も、不動産会社の営業方法も変わっているかもしれません。

そのため、このシリーズは「こうすれば必ず高く売れる」というノウハウではありません。あくまで、「十数年前に、私が40㎡のマンションを実際に売却したらこうだった」という体験談です。

これからマンションを売却する方が、「こんなことも確認するんだ」「こういう書類があるんだ」「売却後にも確定申告があるんだ」と、少しでも事前にイメージするきっかけになれば嬉しいです。

そして、もし今まさにマンションの売却を考えているなら、この記事だけで判断せず、現在の制度や契約内容について専門家や不動産会社に確認してください。

40㎡マンション売却体験記｜全記事一覧

【本編】

  1. 売るか貸すか?子どもの誕生で住み替えを決断
  2. 査定は2社だけ!購入価格より数百万円高かった体験談
  3. 住みながらのマンション売却|3か月で12件の内覧があった体験談
  4. 初めてのマンション売買契約|契約書を十数年後に読み返して分かったこと
  5. あとから知った両手仲介|営業活動報告書から見えた仲介の仕組み
  6. 3,000万円特別控除と確定申告|譲渡益と児童手当の実体験
  7. マンション価格は倍になっていたかも?それでも売却を後悔しない理由

【あわせて読みたい】

最後に

40㎡という小さなマンションから始まった、わが家の住み替え。

当時は「子どもが生まれたから、もう少し広い家に住みたい」という、ごくシンプルな理由から始まったマンション売却でした。

それが十数年経った今、当時の契約書や営業活動報告書、税金関係の書類を読み返すことで、さまざまなことを考えるきっかけになりました。

「もっと高く売れたかもしれない」そう思うこともあります。

でも、あのときは家族にとって必要なタイミングで住み替えを決断しました。不動産の売却には、正解が一つあるわけではありません。

そのときの家族にとって必要な選択だったのか。十数年後の今、私はそう考えています。

このシリーズが、これからマンションを売却する方の参考になれば嬉しいです。

最後までお読みいただきありがとうございます。

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節約と投資とお金不動産

Posted by panda母